La Sélection du jour | Faut-il de nouveau plafonner les loyers à Paris ? (n°681)
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Immobilier

La synthèse

Faut-il de nouveau plafonner les loyers à Paris ?

Par Louis Daufresne - Publié le 19 juin 2019

« Loue chambre de bonne 9m2 Montparnasse 580 € » C’est pour en finir avec ce genre d’abus que le plafonnement des loyers va être réintroduit à Paris le 1er juillet. Le marché de la location est si tendu qu’Anne Hidalgo se fait un devoir d’intervenir. Étudiant, jeune actif, femme divorcée, cadre en recherche de pied-à-terre, il y a une demande qui ne faiblit pas. Celle-ci pousse les propriétaires à ne point passer par les agences qui, de toute façon, ne gagnent pas d'argent avec les locations, à plus forte raison quand les surfaces sont minuscules. Bref, les propriétaires sont incités à la jouer en solo et à se montrer trop gourmands.  

Le plafonnement ne doit pas être confondu avec l’encadrement des loyers. Le premier fixe une limite, le second définit une progression. Dans le cadre du plafonnement, un loyer ne pourra être majoré de plus de 20% au-delà d’un loyer de référence, lequel sera fixé à partir des données de l’Olap, l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne. Quant à l’encadrement, il existe depuis la loi Alur de 2015 dans les grandes villes françaises (on dénombre 28 zones tendues). Celui-ci empêche d’augmenter les loyers entre deux locataires. Ce point est névralgique. En effet, c’est moins le loyer qui donne une idée du marché que le « saut à la relocation » – c’est-à-dire son augmentation à l'arrivée d'un nouveau locataire. Or, à Paris, ce « saut », s’il a marqué une petite reprise en 2018 (+ 2,9%), n’a rien à voir avec la flambée des années 2009-2013 (+7 à +11 % !). On semble avoir atteint une limite. D’ailleurs, toujours à Paris, l'année 2018 s'est faite sans plafonnement des loyers. La mesure, en vigueur d’août 2015 à novembre 2017, avait été cassée avant que le Conseil d’État ne revînt sur son annulation le 5 juin dernier. L’Olap observe qu’en 2018, les loyers des logements non meublés ont seulement augmenté de 1,4% à Paris et de 1,2% sur l'agglomération parisienne. Ce dispositif risque donc de ne pas servir à grand-chose. L’encadrement est déjà renouvelé chaque année et il empêche, sauf exception, de relever les loyers de locataires préexistants à un niveau, en gros, supérieur à l'inflation. On répondra qu'évidemment, la mesure concerne les nouveaux entrants, soit les locataires à partir du 1er juillet.

Plus globalement, pourquoi restaurer ce dispositif ? Il y a plusieurs raisons :

Lutter contre l’inflation du marché immobilier parisien. Le prix de vente d'un appartement au mètre carré y a bondi de moitié en dix ans ! Cela a forcément des répercussions sur les loyers car un propriétaire voudra d’autant plus se « rattraper » qu’il se sera endetté sur des dizaines d’années pour acquérir son bien. Combien de loyers faut-il encaisser pour rembourser l’achat même d’une chambre de bonne ? On comprend mieux le montant exigé par l'annonce ci-dessus. Bien sûr, cette considération n’affecte pas ceux qui ont hérité d’un bien et profitent à fond de la pénurie d’offres. C'est ceux-là qui sont visés. À Montparnasse justement, les biens à vendre sont si rare qu’en moyenne 25 dossiers se les disputent en agence ! En dix ans, le prix moyen du m2 est passé de 6000 à 13000 €, par exemple rue Delambre, entre Gaîté et Vavin.

Séduire les locataires. Ils représentent 60% des Parisiens, soit le double des ménages propriétaires occupants. Le plafonnement des loyers leur envoie un signal, un de plus car les locataires sont déjà ultra-protégés. Soutenus par des associations les aidant à organiser leur insolvabilité, ils savent que les décisions de justice leur seront très souvent favorables. Même si des tendances comparables se manifestent dans les grandes métropoles, l'Europe est loin d'être unifiée sur ce point : à Berlin, on peut faire expulser en quinze jours un locataire indélicat, y compris en plein hiver ! Outre qu’elle place chacun devant ses responsabilités, cette souplesse aboutit à fluidifier le marché, ce qui manque précisément à la capitale française. De plus, on a une fausse idée des propriétaires parisiens dont le profil type est un père de famille de 45 ans obligé de se loger en banlieue et qui achète un bien dans la capitale comme complément de revenus. On est loin du tout spéculatif. Grosso modo, il faut 1 M€ pour acquérir 100 m2. À ce compte-là, plus personne n’achète d’appartement à Paris pour s’enrichir. Mais à la vérité, un tel dispositif n’envoie pas un bon signal aux locataires car le plafonnement donne à penser que les prix vont continuer à augmenter, ce qui rend l’accès à la propriété de plus en plus difficile et, par ricochet, va continuer à renchérir les loyers.

Limiter la marge de manœuvre des propriétaires. C’est ce point qui est finalement le plus dommageable et le plus politique. On considère en France que les propriétaires engrangent des fortunes sans lever le petit doigt, sauf que tant que le bien n’est pas vendu, aucune plus-value n’est réalisée. D'autant que depuis le 1er janvier 2018, certains propriétaires sont mal aimés. L’ISF ne concerne plus que la fortune immobilière (IFI), comme s'il s'agissait de l'ivraie. Ce choix macronien part du principe qu’un propriétaire de logement privé locatif serait un rentier oisif palpant ses liasses toute la journée, alors qu’un actionnaire percevant des dividendes serait du bon grain en contribuant au bien-être de tous et au progrès social. Qu’on encourage les investisseurs semble pertinent, si tant est que leur argent soit productif et crée des emplois en France (ce qui reste à démontrer). Mais qu’on pénalise les propriétaires laisse perplexe. Il est vrai qu’ils sont bien repérables à leur adresse physique, et que les services de l’État les « attrapent » plus facilement que les virtuoses de l’optimisation fiscale. Mais pourquoi ne pas tenir compte du service qu’ils rendent à la collectivité ? Cela supposerait un virage conceptuel. Bien qu’un propriétaire prenne un risque si le loyer n’est pas honoré, paie des taxes, engage des dépenses d’entretien et réponde à une multitude de contraintes onéreuses, rien n’y fait. Les règlementations s’empilent et limitent toujours plus sa marge de manœuvre. Ne s’agit-il pas d’un interventionnisme abusif ? La loi sert à équilibrer les relations entre les parties. Or, il y a un déséquilibre en faveur des locataires dont les plus habiles et les plus malhonnêtes peuvent squatter un logement pendant plusieurs années.

Malgré la bataille électorale sanglante qui se prépare entre Anne Hidalgo et ses rivaux de LREM, les deux camps semblent acquiescer (autant qu’on puisse déjà en juger) à l’image dépréciative des propriétaires. Ils misent sur l’énorme proportion des locataires, laquelle est en soi un indicateur de tout un mode de vie : plus jeune, moins installé, plus volatile. Le Parisien s’engage peu dans l’immobilier, pas seulement par manque de moyens. Sa façon de vivre épouse aussi un nomadisme sentimental. L’élection se fera surtout avec cette majorité-là et le plafonnement des loyers apparaît déjà comme un tract de campagne.


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